Alle Vermieter, die darüber nachdenken, Ihre jährliche Abschreibung durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer zu erhöhen, sollten das hier dringend lesen:

Seit der Bundesfinanzhof im Jahr 2021 den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer vermeintlich vereinfacht hat, gewann dieses Thema großes Interesse und viele Vermieter haben die Möglichkeit genutzt durch ein einfaches „Gutachten“ dieses Steuersparmodell zu nutzen.

Warum wir die aktuell vielfach verkauften „Gutachten“ für schlichtweg nicht valide und unzulässig halten

Hierzu müssen wir uns kurz den Fall anschauen, der vor dem Bundesfinanzhof verhandelt wurde und zu diesem bahnbrechenden Urteil führte. Der Steuerpflichtige hatte für sein Objekt ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Für die Erstellung solcher Gutachten gibt es genaue gesetzliche Vorgaben (insbesondere § 194 Baugesetzbuch und Immobilienwertermittlungsverordnung). Im Rahmen eines solchen Gutachtens wird auch immer die Restnutzungsdauer der Immobilie ermittelt, da diese für die Bewertung natürlich erheblich ist.

Der Steuerpflichtige hat nun in seinem Gutachten festgestellt, dass die Restnutzungsdauer seines Gebäudes geringer ist, als diese vom Finanzamt mit der standardisierten Dauer von 50 Jahren angenommen wurde. Er reichte also das Gutachten ein unter Berufung auf § 7 ….. Einkommensteuergesetz und wollte sein Gebäude schneller abschreiben.

Das Finanzamt vertrat hier die Ansicht, dass ein solcher Nachweis über ein sogenanntes Bausubstanzgutachten erfolgen müsse.

Der Fall landete dann zunächst beim Finanzgericht ….. und schließlich beim Bundesfinanzhof, der hierzu – vereinfacht gesagt –wie folgt geurteilt hat:

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer, wie sie bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens angewendet wird, ist ein anerkanntes und normiertes Verfahren und es steht dem Steuerpflichtigen frei, mit welcher Methode er die kürzere Restnutzungsdauer nachweist.

Dieses Urteil haben einige Dienstleister zum Anlass genommen, die Ermittlung der Restnutzungsdauer als separaten Bestandteil vom Schreibtisch aus, teilweise zu echten Discountpreisen, anzubieten. Als Grundlage hierfür dienten die Angaben der Kunden zum Zustand des Objekts und vom Kunden selbst gefertigte Bilder.

Warum dieses Vorgehen aus unserer Sicht nicht valide ist

Zunächst ist fraglich, inwiefern sich ein Sachverständiger auf Angaben seiner Kunden verlassen darf. Der Auftraggeber verfolgt schließlich ein eigenes Interesse bei der Erstellung des Gutachtens und er hat in vielen Bereichen auch nicht die notwendigen technischen Kenntnisse, um alle Fragen korrekt zu beantworten.

Und zu guter Letzt gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung dem Sachverständigen zwar das oben beschriebene Rechenmodell an die Hand, jedoch immer mit der Maßgabe, dass der Einzelfall berücksichtigt werden muss.

Eine solche Prüfung des Einzelfalls ist ohne eine persönliche Besichtigung gar nicht möglich und daher sind solche Gutachten ohne einen Ortstermin aus unserer Sicht allesamt angreifbar und nicht haltbar.

Wir haben daher – sowohl vor als auch nach dem BFH-Urteil – Restnutzungsdauern für Gebäude immer nur nach einem persönlichen Ortstermin ermittelt.

Die aktuelle Entwicklung und zu erwartende Änderungen ab 2023

Es war zu erwarten, dass die Finanzverwaltung dieser Flut an Anträgen nicht dauerhaft tatenlos zuschauen würde. Aktuell liegt ein Gesetzesentwurf vor, wonach die Verkürzung der Abschreibungszeit ab 2023 ganz abgeschafft werden soll.

Diesen Vorstoß halten wir für verfassungswidrig, da er zu einer ungerechten Besteuerung führen würde. Das hat wohl auch die Regierung erkannt und die aktuellen Diskussionen gehen dahin, dass genaue Vorgaben zur Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens eingeführt werden. Die Durchführung eines Ortstermins wird sicher ein fester Bestandteil dieser Neuregelung sein.

Warum Du jetzt noch handeln solltest

Es wird voraussichtlich eine gesetzliche Änderung kommen, die für die Fälle ab 2023 gelten wird. Du hast also auf jeden Fall in 2022 noch Zeit, ein Gutachten über die Restnutzungsdauer Deines Objekts erstellen zu lassen.

Um aber mögliche Zweifel des Finanzamts an Deinem Gutachten auszuräumen, raten wir Dir auf jeden Fall zu einem Gutachten, bei dem zuvor ein persönlicher Ortstermin durch das Sachverständigenbüro stattfindet.

Unser Büro kann Ortstermine über ein großes Netzwerk nahezu bundesweit organisieren.